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Le logement « social »: une priorité pour les plus démunis

Posté par jacques LAUPIES le 11 octobre 2018

Je me souviens d’un « accrochage verbal » lors d’une réunion du Conseil Municipal de TARASCON   entre les représentants de la majorité de droite et les représentants du FN, qui constituent la seule opposition, puisque la gauche est totalement absente. 

Les uns laissant entendre que le logement social favoriserait les « étrangers », les autres sous entendant que finalement ils n’avaient pas à se plaindre du fait que le gouvernement (Hollande à l’époque) n’en facilite pas la réalisation.

Dans le domaine social  comme dans bien d’autres les uns et les autres, ne marquent pas une volonté de s’investir dans la réalisation de l’habitat social. C’est pourquoi il serait grand temps que les forces de gauches existantes, bien présentes dans la ville, comme en ont attesté les dernières élections, élaborent des propositions claires en ce domaine et trouvent le moyens de se rassembler.

Le Parti Communiste local les y invite et est prêt à soutenir une liste républicaine de progrès social. Cela bien sur avec un programme ou seront abordés les questions du logement, pour répondre au besoin des revenus modestes, de la jeunesse, des retraités (maintien à domicile) etc.

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En octobre 2017, bailleurs, locataires et élus locaux, se rassemblaient déjà contre les menaces qui pèsent sur ce secteur malmené comme jamais. Hamilton/REA
 
En octobre 2017, bailleurs, locataires et élus locaux, se rassemblaient déjà contre les menaces q ui pèsent sur ce secteur malmené comme jamais. Hamilton/REA<br /><br /><br /><br />

Logement. Comment Macron tente de démolir le modèle HLM

Mercredi, 10 Octobre, 2018

Alors que leur 79e congrès s’est ouvert hier, les bailleurs sociaux tentent de trouver des solutions pour faire face aux obligations de réorganisation et à la ponction financière imposée par le gouvernement.

Comment faire face au coup de massue budgétaire ? Réuni pour son congrès annuel à Marseille jusqu’à jeudi, le mouvement HLM se partage entre scepticisme et inquiétude. « Le secteur est pris en étau et on ne voit pas bien où sont les moyens pour s’en sortir », résume Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère plus de 700 organismes. Durant trois jours, bailleurs, locataires ou encore élus locaux vont témoigner des menaces qui pèsent sur ce secteur malmené comme jamais par le gouvernement. Pour beaucoup, loin de simples évolutions, c’est bien le modèle du logement social, dont 10 millions de personnes bénéficient en France, que l’exécutif tente d’abattre.

1,7 milliard de manque à gagner

En s’attaquant tout d’abord à son financement. Notamment avec la mesure phare de la loi de finances 2018 qui, histoire de faire des économies budgétaires, consiste à rogner l’aide personnalisée au logement (APL) versée aux locataires tout en exigeant des bailleurs une baisse des loyers équivalente. Un dispositif – baptisé réduction de loyers de solidarité (RLS) – qui devait coûter 800 millions d’euros au secteur en 2017 et en 2018.

La réalité est pire. « Non seulement cette RLS coûtera cette année près de 850 millions, mais il faut y ajouter 700 millions de coûts supplémentaires liés à la hausse de la TVA dans le secteur, qui passe de 5 % à 10 %, et au gel des loyers », explique Dominique Hoorens, directeur des études économiques et financières à l’USH. Bilan : le manque à gagner en 2018 pour le logement social grimpe à 1,7 milliard d’euros. « Un artifice comptable qui permet à l’État de transférer sa dette sur celle des bailleurs HLM qui n’est pas comptabilisée dans les déficits publics », résume Manuel Domergue, directeur des études à la Fondation Abbé-Pierre (FAP).

Cette ponction se fait sur fond de désengagement complet de l’État. En baisse depuis des années, les aides à la pierre, ces subventions accordées au logement social, vont, pour la première fois en 2019, être supprimées. « Si nous sommes maintenant dans un système en vase clos, où seuls les HLM contribuent en abondant l’intégralité du Fonds national des aides à la pierre, c’est la notion même de solidarité nationale qui est remise en question », souligne Marianne Louis.

Les mesures de compensation proposées par le gouvernement ne font que repousser le problème. Le gouvernement a gelé le taux du livret A à un niveau bas (0,75 %). Cette épargne sert à financer la construction de HLM sous forme de prêt dont le taux est aligné sur celui du célèbre livret. Mais la mesure n’est prévue que pour deux ans et se paye sur le dos des petits épargnants. De même, la Caisse des dépôts et consignations, bras financier de l’État, a proposé au secteur HLM pour 2 milliards d’euros de prêts à taux zéro pendant les vingt premières années. Asphyxiés, beaucoup d’organismes se sont précipités. Mais cela ne réglera rien. « On anesthésie le problème en apportant une réponse à court terme et en générant un accroissement de dette à long terme », analyse Dominique Hoorens.

Quant au fonds de péréquation, qui permet de mettre de côté une partie de l’argent des bailleurs pour compenser les difficultés de ceux qui hébergent plus de locataires bénéficiant des APL, il est jugé insuffisant. « Tout au plus, ça atténue l’effet de la RLS pour ceux qui ont plus de 50 % de locataires “apéalisés”, mais pour ceux qui en ont 20 % ou 30 %, le coût restera le même », estime Alain Cacheux, président de la fédération des OPH, qui regroupe les bailleurs liés à des collectivités locales.

Dans ces conditions, les organismes HLM, désormais contraints de vivre des seuls bénéfices de leurs loyers, risquent d’être plus hésitants à accueillir des ménages avec APL. « Pour ce qui est de l’accueil des “apéalisés”, je suis interrogatif car, à partir du moment où ils coûtent beaucoup d’argent, la tentation est grande de ne pas les loger », admet Alain Cacheux.

Investissements en berne

Autre problème, la mise en place de la RLS et l’injonction faite dans la loi Elan de se regrouper pour former des entités d’au moins 12 000 logements coûtent du temps, de l’énergie et de l’argent. « Pendant deux ou trois ans, l’agenda des dirigeants des bailleurs va être : comment on se regroupe ? Avec qui ? Comment on fait des services ? Ils vont être mobilisés là-dessus à plein temps au détriment du lancement de projets », estime Manuel Domergue. Et malgré une échéance assez brève – le regroupement doit être terminé en 2021 – la commission de réorganisation censée accompagner le mouvement n’est toujours pas en place. L’avenir pourrait être encore plus sombre. Le rapport Cap 22 sur la réduction des dépenses publiques comporte des mesures mortifères pour le logement social. Comme assujettir les bailleurs sociaux, organismes à but non lucratif, à l’impôt sur les sociétés. Ou encore prélever des impôts sur le 1 % logement, cette taxe versée par les entreprises pour participer au logement des ménages modestes. « Le gouvernement a décidé de faire la peau au logement social », résume Ian Brossat, chef de file du PCF aux élections européennes et en charge du logement à la mairie de Paris.

L’effet des mesures adoptées se fait déjà sentir. Les permis de construire ont baissé de 19 % entre 2017 et 2018. La programmation est passée de 123 000 logements en 2016 à 113 000 en 2017 et la baisse devrait atteindre au moins 5 % en 2018, selon l’USH. Et le pire est à venir. La RLS devrait grimper à 1,5 milliard en 2020. « On est très inquiets. Pour beaucoup d’organismes, la marche de 2020 paraît infranchissable, observe Alain Cacheux. À cela s’ajoute l’incertitude sur 2021. Dans un secteur qui travaille sur le long terme, ces perspectives sont dramatiques. Dès aujourd’hui, les organismes serrent les comptes sur les travaux d’entretien et réduisent leurs engagements sur ce qu’il y a de plus coûteux, la construction neuve et la réhabilitation énergétique. » Territoire Habitat a fait ses calculs. Pour ce bailleur, qui gère 11 310 logements dans le Territoire de Belfort, les coupes se traduisent par 43 % de mises en chantier en moins et par un arrêt total de la programmation dès 2019 ! « Les conséquences ne se voient pas encore sur le terrain, beaucoup d’opérations étaient trop engagées pour être arrêtées. Mais il risque d’y avoir une forte baisse de la production à partir de 2020, prédit Alain Cacheux. On rentre dans une zone de turbulences dont on aura du mal à sortir. »

Les plus modestes paieront le prix

Les ménages les plus modestes vont faire les frais de cette politique. De plus en plus dépendant des rentrées offertes par les loyers, les bailleurs se détournent du logement très social. Le recul des agréments, constaté par la Fondation Abbé-Pierre, en témoigne : – 11% pour les Plai, logements réservés aux personnes en grande précarité, et – 12% pour les Plus, la tranche juste au-dessus. En revanche, le nombre d’agréments pour les PLS, réservés aux ménages qui ont plus de 3 900 euros de revenus mensuels, reste stable. C’est encore plus vrai en zone tendue, où la demande est forte et les prix élevés. « Avec la conjonction de la RLS, de la hausse de la TVA, du prix du foncier devenu délirant en Île-de-France, et de la hausse du coût de construction, notre seule possibilité pour compenser la baisse des subventions c’est de gagner plus avec les loyers en faisant plus de PLS », confirme Delphine Valentin, directrice générale d’IDF habitat, un bailleur situé dans l’Essonne et en petite couronne. Sur une ville comme Champigny, elle faisait 20 % de PLS, 20 % de Plai et le reste en Plus. Aujourd’hui, elle est passée à 35 % de PLS…

Le risque de désengagement vis-à-vis des ménages le plus en difficulté est encore renforcé par une disposition de la loi Elan qui permet la modulation des loyers en fonction des revenus des ménages. « Théoriquement, ça devrait baisser les loyers pour les ménages les plus modestes. Mais, à partir du moment où les loyers sont la recette principale – voire unique – des organismes HLM, on voit mal comment cette disposition ne peut pas avoir d’effet pervers sur l’effectivité de l’accueil des ménages modestes », observe Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée d’Espacité, une agence de conseil en politique de l’habitat.

Pour certains bailleurs, le logement pourrait même devenir une activité marginale. Pour compenser la suppression des subventions de l’État et les pertes de financements, le gouvernement propose de vendre des logements. Son calcul est simple : un logement vendu permet de dégager les fonds pour construire trois nouveaux logements. « Oui, mais pour construire, encore faut-il avoir du terrain ! souligne Manuel Domergue. Dans les métropoles qui manquent le plus de logements sociaux, ce terrain manque et risque d’être plus cher que le prix d’un logement vendu. » De même, vendre à des locataires aux revenus limités n’est pas simple. En 2017, seules 8 000 ventes ont eu lieu sur 100 000 mises sur le marché. L’USH estime ne pas pouvoir aller au-delà de 17 000, loin des 40 000 espérées par le gouvernement.

Avec l’obligation de trouver des fonds pour survivre, de nombreux bailleurs n’auront pas le choix. Ils vendront, quitte à perdre des revenus à long terme. Et auront alors la tentation de délaisser le logement social. Avec la possibilité qui leur est donnée par la loi Elan de diversifier leurs activités, ils pourront se tourner vers la production de logements intermédiaires – certains le font déjà –, à peine moins chers que le prix du marché, mais plus rentables que les HLM. Ils risquent aussi de développer l’accession à la propriété, moins risquée que la location. L’allongement de cinq à dix ans du décompte des logements en accession comme logement social les y encourage.

Un changement radical du modèle du logement social à la française est à l’œuvre. En quête de financements pour combler les coupes subies, et poussés à grossir, nombre de bailleurs sont tentés de se tourner vers des fonds privés et de se transformer en groupes immobiliers, avec l’obligation de dégager de la rentabilité pour verser des dividendes. « Ce sont des pans entiers du logement qui jusque-là échappaient au marché qui risquent d’être privatisés, prévient Ian Brossat. Avec comme conséquence, d’un côté, moins de logements sociaux et plus d’attente pour les demandeurs et, de l’autre, faute de moyens, le développement d’un logement low cost caractérisé par une dégradation du bâti et des services. »

Camille Bauer

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